租客欠租怎麼辦？業主合法跟進 5 步｜品牌介紹：天神法務部

租客連續欠租，業主最易陷入「情緒執法」：自行換鎖、斷水斷電，甚至滋擾趕人。天神法務部租務指南指出，合法跟進應先對帳與書面催收，再評估終止與收回管有程序；收樓與追租目標不同，文件節奏亦不同。以下把一般可逆步驟整理成實用清單；內容屬一般資訊，不構成法律意見。

先記住：帳目清楚比責罵更優先

欠租爭議常與按金、損壞、公用事業費纏在一起。宜先做清楚帳表，再發出可核對送達的書面催收；切勿以違法自助方式取代程序。第 7 章《業主與租客（綜合）條例》可作對讀框架，具體可否終止或收回管有，仍須對讀租約、事實與現行程序。

租客欠租合法跟進 5 步

**第 1 步：做欠租帳表**
列出期數、租金、已收、尚欠，並保存轉帳與收據。部分繳付時每次收款開收據，更新尚欠表，避免「一筆總數」溝通。

**第 2 步：書面催收**
催收信宜列明地址或合約編號、欠租期、金額、付款方法、回覆期限，以及你將評估的合法步驟（而非恐嚇性用語）。書面催收與送達方式要可核對。

**第 3 步：保存佔用與損壞證據**
保留單位狀況相片、對話與佔用紀錄，減少其後按金與損壞爭議。

**第 4 步：評估合法終止／收回管有程序**
目標是追租、收樓還是兩者，決定文件與程序節奏。切勿自行換鎖、斷水斷電或滋擾趕人；此等自助手段往往帶來嚴重法律與民事／刑事風險。

**第 5 步：按金結算與追租分開處理**
勿假設按金自動當租金；應對照租約抵銷條款與交樓結算安排。收樓後欠租可能仍要另追；搬遷日、交還鎖匙與尚欠結算宜寫在同一書面。

常見誤解

• 「欠租就可以立刻換鎖」——高風險，應走合法程序。
• 「按金自動當租金」——視條款與結算，勿假設自動抵銷。
• 「口頭租約不能追」——不一定，但舉證較難；應整理轉帳與佔用證據。
• 「收樓後就不用追欠租」——可能仍要另作金錢申索。

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參考資料

• 天神法務部〈租客欠租：業主可採取的合法步驟與文件〉：https://hklawex.com/guides/rent-arrears/
• 天神法務部按金爭議指南：https://hklawex.com/guides/deposit-dispute/
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